Los arrendamientos después de la nueva Ley de Vivienda

Hoy entra en vigor la nueva Ley de Vivienda. Si tienes un contrato de alquiler debes tener en cuenta lo siguiente:

• Gran tenedor: La Ley define como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m². No obstante, y esto es muy IMPORTANTE, cuando una zona sea declarada como zona de mercado residencial tensionado, se considerará gran tenedor al propietario de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en dicha zona.

• Determinación de la renta: La renta pactada en un nuevo contrato de alquiler para una vivienda ubicada en una zona tensionada no puede exceder de la renta vigente, en los últimos 5 años previa aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta. No obstante, la renta se podrá incrementar hasta un máximo del 10% en los siguientes supuestos:

– Si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación finalizada 2 años antes de la fecha de celebración del nuevo contrato de alquiler.

– Cuando en los 2 años anteriores al nuevo contrato hayan finalizado obras de rehabilitación o mejora que acrediten, mediante certificados de eficiencia energética, un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.

– Cuando en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de alquiler hubieran concluido y estén acreditadas obras de mejora de la accesibilidad.

– Si el nuevo contrato se firma por un periodo de tiempo de 10 o más años, o bien, que en él se recoja un derecho de prórroga al que puede acogerse el arrendatario de manera voluntaria durante el mencionado periodo.

• Pago de la renta: El pago se deberá realizar por medios electrónicos, salvo que cualquiera de las partes del contrato carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de ésta podrá efectuarse en metálico.

• Gastos derivados del contrato: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato deberán ser abonados por el propietario de la vivienda.

• Rebaja en el precio: La Ley posibilita a la Administración la imposición de una rebaja del precio de los alquileres en zonas tensionadas. Por ejemplo, en aquellas zonas donde la oferta de viviendas en alquiler es escasa y la renta media de las familias para hacer frente a los gastos de la mismas supone más de un 30% de sus ingresos.

• Actualización de la renta: Los arrendatarios cuya renta deba ser actualizada hasta el 31 de diciembre de 2023, podrán negociar dicha actualización con sujeción a las siguientes condiciones:

– Si el arrendador es gran tenedor, el incremento será el que resulte del nuevo acuerdo entre las partes, sin que exceda de la aplicación del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. En ausencia de pacto, el aumento de la renta quedará sujeto a esta limitación.

– Si el arrendador no es gran tenedor, el incremento de la renta derivará del pacto entre las partes y, ante su ausencia, de la aplicación del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización.

Para las actualizaciones de rentas que deban realizarse entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, el arrendatario podrá negociar con el arrendador sujetándose a estas condiciones:

• Si el arrendador es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda superar el 3%. En ausencia de acuerdo, el aumento será del 3%.
• Si el arrendador no es gran tenedor, el aumento será el pactado entre las partes y, en su ausencia, el incremento no podrá ser superior al 3%.

A partir del 1 de enero de 2025, la actualización de las rentas de los contratos de alquiler vendrá determinada por un índice de referencia establecido por el INE. Por tanto, el IPC dejaría de utilizarse como índice prioritario para la actualización de rentas y se emplearía este nuevo indicador que, aunque es desconocido, ya se sabe que será siempre inferior al IPC, lo que conllevaría una pérdida acumulativa de ingresos para el propietario del inmueble año a año, puesto que la diferencia entre ambos indicadores sería cada vez mayor.

• Prórroga del contrato: El arrendatario, a la finalización del contrato, podrá acogerse a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, por un periodo máximo de 3 años, en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el contrato de alquiler en vigor.

• Procedimiento de desahucio: Si el inmueble tiene la consideración de vivienda habitual de una familia vulnerable, el plazo de suspensión del lanzamiento en el procedimiento de desahucio se incrementa de 1 a 2 meses en el caso de que el propietario de la vivienda sea una persona física, y de 3 a 4 meses cuando el propietario sea una persona jurídica.

* Además, desde el punto de vista fiscal la Ley introduce las siguientes novedades:

• IBI: Las viviendas vacías durante un periodo de tiempo superior a 2 años, siempre que se tengan más de 4 viviendas en esta situación, salvo mediación de causa justificada, pueden ser objeto de penalización por parte del Ayuntamiento. Dicha penalización consiste en un recargo de hasta el 50% sobre la cuota del IBI, pudiendo llegar hasta el 150% en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas que tenga el propietario en el término municipal.
• IRPF: A partir del 1 de enero de 2024, se establecen una serie de porcentajes a aplicar sobre los rendimientos netos positivos:

– El 90% en los supuestos de nuevos contratos de alquiler sobre una vivienda ubicada en una zona tensionada, en el que la renta, aplicada la cláusula de actualización, se haya rebajado más de un 5% con respecto a la fijada para el anterior contrato.

– El 70% en los casos en los que la vivienda se destine a alquiler en zonas tensionadas y el arrendatario sea una persona con una edad comprendida entre los 18 y los 35 años, o bien, si el arrendatario de la vivienda es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos que destinen la vivienda a alquiler social, al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o si la vivienda está acogida a algún programa público de vivienda o calificación por el que la Administración fije un límite en la renta del alquiler.

– El 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del contrato.

– El 50% con carácter general.

Como puede observarse, la reducción fiscal para los nuevos contratos de alquiler es inferior a la establecida anteriormente, ya que se pasa de una reducción fiscal del 60% a una del 50%. Ello conlleva, para aquellos arrendadores que no tenga su vivienda ubicada en una zona tensionada ni puedan acogerse a la bonificación por reforma o mejora, una pérdida del 10% de la reducción del rendimiento neto.

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