¿Qué implica la nueva Ley de Vivienda para propietarios e inquilinos?
Desde hoy entra en vigor la nueva Ley de Vivienda, que introduce importantes cambios en los contratos de alquiler, especialmente en zonas tensionadas y para grandes tenedores. Te resumimos a continuación las claves más relevantes que debes tener en cuenta si eres arrendador o arrendatario.
¿Quién es considerado gran tenedor?
La Ley considera gran tenedor a la persona (física o jurídica) con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos. Sin embargo, en zonas declaradas como mercado residencial tensionado, este umbral baja a 5 inmuebles.
Límites en la renta de alquiler
En zonas tensionadas, el precio del nuevo contrato no puede superar la renta de los últimos 5 años (aplicando la actualización anual). No obstante, se permite una subida de hasta el 10% en casos específicos como:
- Rehabilitación reciente (máximo 2 años antes del contrato).
- Obras que supongan un ahorro energético del 30% certificado.
- Mejoras en accesibilidad realizadas en los 2 años previos.
- Contratos de duración igual o superior a 10 años, o con prórrogas voluntarias equivalentes.
Pago y gastos del contrato
- El pago del alquiler debe realizarse por medios electrónicos, salvo acuerdo en caso de imposibilidad técnica.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización corren a cargo del propietario.
Rebaja obligatoria del alquiler en zonas tensionadas
La Administración podrá exigir una bajada del precio si el alquiler medio supera el 30% de los ingresos familiares o si hay escasez de oferta en la zona.
Actualización de la renta según arrendador
Entre 2023 y 2024, los límites a la actualización anual varían según el tipo de arrendador:
- Si es gran tenedor: el incremento será el pactado o, en ausencia, limitado al Índice de Garantía de Competitividad (IGC) o al 3% en 2024.
- Si no lo es: el incremento será el pactado o, como máximo, también del 3%.
A partir de 2025, las actualizaciones se regirán por un nuevo índice de referencia del INE, inferior al IPC, lo que reducirá la subida anual para los propietarios.
Prórrogas y desahucios
- El inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria anual de hasta 3 años.
- En caso de desahucio de una familia vulnerable, se amplía el plazo de suspensión del lanzamiento:
- De 1 a 2 meses (si el propietario es persona física).
- De 3 a 4 meses (si es persona jurídica).
Novedades fiscales: IBI e IRPF
Recargo del IBI
Los Ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 150% en el IBI para viviendas desocupadas durante más de 2 años, si el propietario tiene más de 4 inmuebles en esta situación sin causa justificada.
Cambios en el IRPF desde 2024
- 90% de reducción en zonas tensionadas si se reduce la renta más de un 5% respecto al contrato anterior.
- 70% si el arrendatario es joven (18-35 años), una Administración o entidad social.
- 60% si la vivienda ha sido rehabilitada recientemente.
- 50% con carácter general (antes era el 60%).
Esto supone un recorte fiscal para quienes no cumplan los requisitos para aplicar las nuevas bonificaciones, con una pérdida del 10% de reducción sobre el rendimiento neto.
¿Tienes dudas sobre cómo te afecta?
La Ley introduce muchas novedades que afectan directamente a la rentabilidad y obligaciones de los contratos de arrendamiento. Si eres propietario o inquilino y necesitas asesoramiento, escríbenos a consultas@gestiona.es y resolveremos todas tus dudas.
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