El BOE del 23 de diciembre de 2020 establece una batería de medidas relativas al pago del alquiler de locales de negocio, en un claro intento de dar oxígeno a las pymes y a los autónomos.
El Gobierno aprueba la MODIFICACIÓN de la renta de los locales de negocio, modificación que podrá consistir, bien en una REDUCCIÓN, bien en un APLAZAMIENTO del pago del alquiler.
¿Quieres saber en qué consisten estas medidas? Te lo explicamos:
- ¿A qué contratos afecta? A los arrendamientos de uso distinto de vivienda, (local de negocio), y arrendamientos de industria, afectos a una actividad económica-empresarial.
- ¿Afecta a todos los Propietarios por igual? NO, la norma establece un régimen para grandes tenedores y sociedades o entidades públicas, y otro régimen para el resto de propietarios.
- ¿Qué se entiende por un “gran tenedor”? Las personas jurídicas o físicas que, en el mes anterior, fueran propietarias de más de 10 inmuebles urbanos, (excluidos garajes y trasteros), o bien, sean propietarios de una superficie construida de más de 1.500 m2, (centros comerciales, por ejemplo).
- ¿Qué tipo de medidas se han establecido cuando el propietario es un “gran tenedor” o una sociedad/entidad pública? Cuando las partes no hubieran llegado previamente a otro acuerdo, se producirá una de las siguientes alternativas:
– Reducción de la Renta: Bajada del 50% de la renta durante el tiempo que dure el actual estado de alarma, (prórrogas incluidas), y, a su finalización, se podrá aplazar las rentas siguientes hasta un máximo de 4.
– Moratoria en el pago de la Renta: Aplicable a la renta devengada durante el tiempo que dure el actual estado de alarma, (prórrogas incluidas), y, a su finalización, se podrá aplazar las rentas siguientes hasta un máximo de 4.
En este supuesto, las rentas aplazadas se pagarán en cuotas fraccionadas durante 2 años a pagar desde el mes siguiente a la finalización del aplazamiento, con el límite de la vigencia del propio contrato de arrendamiento, y todo ello SIN PENALIZACIÓN y SIN INTERESES.
- ¿Qué tiene que hacer el Arrendatario para aplicar alguna de estas medidas? Solicitar al Arrendador la aplicación de alguna de estas medidas, y todo ello antes del 31 de enero de 2021. En este sentido, recomendamos que dicha solicitud se realice por escrito y de forma fehaciente.
- ¿Qué puede hacer el Propietario? Contestar de forma expresa en el plazo máximo de 7 días hábiles a contar desde la recepción de la solicitud del Arrendatario. En este caso, será el Propietario quien elija si la renta se reduce o si la renta se aplaza, medida que se aplicará a partir de la siguiente mensualidad.
- ¿Y qué sucede si el Propietario no contesta en dicho plazo? Que se aplicará automáticamente la medida solicitada por el Arrendatario, a partir de la siguiente mensualidad.
- ¿Pueden beneficiarse de estas medidas aquellos Arrendatarios que hubieran llegado a un acuerdo PREVIO con sus Propietarios? SI, cuando la vigencia de dicho acuerdo no se extienda a todo el periodo de vigencia del estado de alarma, incluidas sus prórrogas, y a un máximo de 4 meses siguientes a su finalización.
Sin embargo, la reducción de la renta sólo se aplicará al periodo de tiempo no incluido en su acuerdo previo.
- ¿Y cuando el propietario NO es un “gran tenedor” ni tampoco una sociedad/entidad pública? La norma INVITA a la negociación entre partes, estableciendo que el inquilino podrá solicitar la rebaja o el aplazamiento de la renta hasta el 31 de enero.
Además, como medida extraordinaria, se permite pactar que la fianza del contrato se aplique al pago de rentas, si bien, el inquilino deberá reponerla en el plazo de 12 meses.
¿Quiénes pueden solicitar estas medidas extraordinarias?
- Autónomos
- Afiliados y en situación de alta a la Seguridad Social o Mutualidades sustitutorias a fecha 25 de octubre 2020.
- Su actividad haya queda suspendida por la declaración de dicho estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
- Si la actividad no ha sido suspendida, quienes acrediten una reducción en su facturación del 75% en el mes natural anterior al mes en el que se solicita la medida, que se comparará con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior.
2. Pymes:
- Su facturación no supere los 8 millones de Euros, el total de las partidas de su activo no supere los 4 millones de Euros, y plantilla medio anual de trabajadores no supere los 50.
- Su actividad haya queda suspendida por la declaración del estado de alarma de 25 de octubre.
- Si la actividad no ha sido suspendida, quienes acrediten una reducción en su facturación del 75% en el mes natural anterior al mes en el que se solicita la medida, que se comparará con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior.
¿Cómo se acredita cumplir con estos requisitos?
Las Pymes y los autónomos entregarán a los propietarios la siguiente documentación:
- Si la actividad se ha suspendido: Un certificado de la actividad económica realizada en el local que sea expedido por la AEAT.
- Si la facturación ha descendido: Una declaración responsable explicativa, siendo posible que el Propietario solicite la revisión de los libros contables del inquilino.
¿Qué sucede en caso de aplicación indebida del aplazamiento?
Si el arrendatario no reuniera los requisitos exigidos y, en cambio, se beneficia del aplazamiento, responderá de todos los gastos, daños y perjuicios que se puedan producir.
