El Tribunal Supremo ha publicado el lunes 19 de marzo las sentencias de la sala de lo civil 147/2018 y 148/2018 de 15 de marzo de 2018; de este modo, estima parcialmente 2 recursos de casación planteados en sendas reclamaciones de consumidores cuya escritura de préstamo hipotecario les atribuía el pago de todos los gastos e impuestos generados, acordando:
(1) Declarar la nulidad de pleno derecho de aquella cláusula del préstamo hipotecario que atribuía al prestatario-consumidor, el pago de todos los gastos e impuestos derivados de dicha operación, y todo ello por resultar ABUSIVA, dado que:
- No se ha acreditado la negociación individual, la explicación y conocimiento previo por el consumidor, ni tampoco la explicación de sus consecuencias económicas.
- Traslada al consumidor la obligación de pagar todos los gastos e impuestos, de un modo general, de tal manera que la entidad financiera nada tenía que pagar.
- No existe reciprocidad alguna por la introducción de esta cláusula, generando un claro desequilibrio entre las partes contratantes.
(2) La consecuencia de dicha declaración, de conformidad con la Jurisprudencia del TJUE, determina su completa eliminación del contrato, como si nunca hubiera existido, de tal manera que no surte efectos frente al consumidor-prestatario.
(3) Ahora bien, el que la cláusula abusiva sea expulsada del contrato y tenida por no puesta, no significa que el banco predisponente deba asumir sin más el pago de todos los gastos contemplados en dicha cláusula. Esta cuestión, a falta de un pacto individual válido, dependerá de la norma sectorial o específica que regule el sujeto que deba soportar ese gasto; En este sentido, el TJUE (sentencias de 13 marzo de 2013 y 16 de enero de 2014), ha establecido que resulta básico proceder a un análisis de las normas nacionales aplicables en defecto de pacto para determinar si el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el derecho nacional vigente, debiendo comprobarse si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual. En consecuencia, el Tribunal Supremo acude a la normativa sectorial de nuestro país para resolver cómo se pagan los impuestos y gastos que genera la constitución de un préstamo hipotecario.
Por lo tanto, ¿qué gastos puedo reclamar al banco?:
- Gastos de Notaría.
Según el Arancel de los Notarios, la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente. Por lo tanto, si no es posible acreditar que el Banco realizara exclusivamente el encargo, y como la escritura pública beneficia a ambas partes, los gastos se abonarán al 50%, importe que se puede reclamar al banco. Además, el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.
- Gastos de Gestoría.
Si no es posible acreditar que el encargo fue realizado, exclusivamente, por el banco, los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura en el Registro de la Propiedad y en la Oficina Liquidadora del Impuesto, también se abonarán al 50%, atendiendo al interés compartido y al carácter solidario de la obligación frente a terceros, presumiéndose que la deuda debe dividirse por mitad por aplicación del Código Civil y su jurisprudencia interpretativa. Por lo tanto, se puede reclamar al banco la mitad de la factura.
- Gastos de Registro.
Resulta de aplicación la Regla Octava del RD 1427/1989 de 17 de noviembre, de tal manera que los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, esto es, el Banco, quien abonará el 100% de este gasto. En definitiva, se puede reclamar al banco la totalidad de esta factura.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En aplicación de la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, quien deberá abonar el 100% de ese importe.
Además, ¿quién puede reclamar?
Puede reclamar cualquier consumidor que tenga vigente un préstamo hipotecario o incluso que haya terminado de pagarlo.
¿Cómo es el proceso?
Para iniciar el proceso, el equipo de Abogados de Gestiona recomienda presentar una reclamación previa ante el Servicio de Atención al Cliente y/o al defensor del Cliente de la entidad que concedió la hipoteca. En caso de negativa o falta de respuesta por la citada entidad, debe presentarse demanda ante el Juzgado que corresponda.
En este sentido, el consumidor tiene derecho a la devolución de las cantidades indebidamente cobradas con intereses.
¿Qué documentos se deben aportar?
Hay que aportar los siguientes documentos:
- Escritura del préstamo hipotecario
- Facturas del notario, del registro, del tasador, de la gestoría
- El justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
En el caso de que el afectado no tenga alguna de estas facturas, puede solicitar una copia en la notaría o la gestoría.
¿Cuál es la fecha límite para presentar una reclamación?
No existe una fecha límite. Se puede hacer en cualquier momento, aunque hayan pasado más de cuatro años desde que se canceló la hipoteca.
Desde el equipo de abogados de Gestiona, recomendamos contar con el asesoramiento de un abogado con carácter previo a iniciar el proceso, para no cometer errores que perjudiquen el éxito de la reclamación. Le recordamos que nuestra primera consulta es gratuita.
