¿Se puede aplicar a otras situaciones?
La cláusula rebus se ha convertido en uno de los mecanismos más utilizados para mitigar las consecuencias económicas que la llegada de la Covid19 ha provocado en contratos que establecían obligaciones periódicas, (por ejemplo, en materia de arrendamientos de vivienda, arrendamientos de industria, arrendamientos de locales de negocio).
Nos hemos encontrado con contratos firmados antes del 14 de marzo de 2020 que, desde la posición del arrendatario/inquilino, obligaban a pagar una renta mensual que, como es lógico, se había establecido teniendo en consideración la situación y las circunstancias anteriores a la llegada de la Covid. Y, ¿Qué sucede con esta obligación de pago de la renta después de la crisis del Covid? ¿El arrendatario tiene que seguir pagando la misma renta si, por ejemplo, su negocio ha estado cerrado, o bien, sólo podía disponer del 50% de su aforo máximo permitido?
Nuestros Juzgados y Tribunales han aplicado la cláusula rebus para MODIFICAR las obligaciones de las partes, para ADAPTARLAS a la nueva situación y circunstancias provocadas por la Covid 19; en definitiva, se han modificado las cláusulas establecidas en los contratos, y ello pese a la inexistencia de regulación legal específica en la materia puesto que los decretos urgentes dictados por el Gobierno en pleno auge de la pandemia no constituyen marco normativo suficiente.
Y, entonces, ¿Cuál es el origen de esta cláusula, por qué la vienen aplicando los Tribunales? Se trata de construcción jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo, que tiene su origen en la aplicación de principios jurídicos del Derecho Romano, y que fue objeto de desarrollo con ocasión de la crisis generada por la burbuja inmobiliaria.
¿Qué quiere decir está cláusula a grandes rasgos? Que las partes están obligadas a cumplir con lo pactado contractualmente, “estando así las cosas”, de tal manera que, en determinadas situaciones, el contenido de las obligaciones establecidas en un contrato puede ser objeto de modificación. Por ejemplo, pensemos en quien tiene una cafetería, y el local es de alquiler, si ha estado cerrado o limitado por las medidas de la pandemia, ¿tiene que pagar la renta que firmó en su contrato de arrendamiento? Parece claro que nadie podía prever la situación que hemos sufrido, luego resulta evidente que, cuando alguien alquila un local para poner un bar, no está pensando en la llegada de una pandemia y, por lo tanto, se establecen las obligaciones económicas del contrato con base en esas expectativas iniciales, las que todos conocíamos.
¿Cuándo se podrá aplicar la cláusula Rebus Sic Stantibus?
Cuando nos encontremos ante un contrato de duración media/larga y se produzcan hechos que provoquen una alteración EXTRAORDINARIA y NO PREVISTA de las circunstancias, de los elementos que se tomaron en consideración cuando se suscribió el contrato; además, resulta necesario que dicha alteración afecte gravemente a la ejecución del contrato, provocando un grave perjuicio, de tal manera que el contrato se convierte en demasiado oneroso para el inquilino, resultando IMPRESCINDIBLE que dicho perjuicio se acredite debidamente en el procedimiento correspondiente, de tal manera que no es suficiente con una mera alegación; haber intentado una negociación entre las partes, que no llega a buen puerto; y, finalmente, que la pretensión del inquilino busque equilibrar las prestaciones del contrato de forma proporcional, extraordinaria y limitada en el tiempo.
Siguiendo con el ejemplo del bar, el inquilino puede solicitar que se rebaje la renta pactada en el contrato, a una cantidad determinada, y durante un tiempo limitado, siempre y cuando acredite que, a consecuencia de la pandemia, ha sufrido unas consecuencias económicas determinadas, (pérdidas, descenso de ingresos, etc.).
¿Se podrá aplicar está cláusula en el futuro? Sí, siempre y cuando concurran los requisitos antes explicados, al menos mientras nuestro querido Legislador no proceda a su regulación normativa, (que sería muy recomendable siempre y cuando se respetara la Jurisprudencia fijada por el Tribunal Supremo).
En este sentido, ¿se puede utilizar esta cláusula con motivo de los efectos del volcán de La Palma? Entendemos que sí, dejando claro que, como en todo procedimiento judicial, los medios de prueba serán determinantes; ¿se podrá utilizar la cláusula a consecuencia de la invasión de Ucrania? Muy posiblemente, el tiempo lo dirá.
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